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額外新聞=捷運環狀線第一階段預計明年底完工驗收，房仲業統計實價資料，沿線14個站，去年僅有一站房價撐住，其他均下跌，其中又以鄰近工業區的兩個站區跌幅較重。根據永慶房產統計，唯一上漲的是板新站，去年均價一坪41.6萬元，較2015年一坪小漲1.9萬、4.8%。跌最重的是橋和站，跌幅逾一成，新北產業園區站下跌9.7%，跌幅次深。永慶房產經理謝志傑表示，近年房市低迷，房價不斷修正，也打破捷運不敗的神話。不過捷運站擁有交通優勢，尤其環狀線串聯新莊、板橋、中和及新店，轉乘也方便，在房價修正後，通勤族反而可逢低入場。永慶統計，環狀線第一階段，去年以位於板橋板新路、中山路口的板新站，周邊房價最抗跌，去年平均單價41.6萬/坪，較2015年小漲4.8%，是第一階段唯一上漲站區。謝志傑分析，板新站和四鐵共構的板橋站，一站之隔，鄰近板橋新板特區及埔墘商圈，周邊生活機能完整，讓該站房價抗跌高人一等，交易量也名列環狀線前三名。環狀線沿線熱門站區，包括大坪林站、景安站、板橋站、幸福站等，近二年房價都下跌，不過跌幅不大，都在5%內。橋和站、新北產業園區站均價下跌較深，主要是鄰近工業區，環境，產品差異性大，低價物件交易較多時即會讓均價呈現明顯下滑。
額外新聞【文●王柔雅】房市交易量連年下跌，2016年住宅成交量跌破28年來的新低點，房仲業爆發一連串倒店潮、兵敗如山倒，但此時卻有人奔走全台開班授課，當起房仲救星搶救業績。他是馬到成功生活行銷公司執行長馬先右，全台灣房仲業1/10的加盟門市，都上過他的課。2011年至今，馬先右累積學員數超過5萬人次，橫跨12大房仲品牌，近2年還西進中國，幫北京最大的北京鏈家地產教課，單堂課學員就高達上千人。馬先右入行當房仲的第3年，就拿下永慶房屋全公司業績總冠軍，1997年還拿下房仲業最高榮譽金仲獎冠軍。近年經濟不振、百業蕭條，《哈佛商業評論》即指出，業務員常用的強迫行銷術，將不再管用，反之，得改採「低壓推銷」。讀懂自家官網in服務名人等皆能引起話題要成功，第一招就是要勤勞，但從何處開始？馬先右回答：「先讀懂你的公司。」歷經長達18年的實戰經驗，他發現顧客最常問的問題，就藏在一般人最易忽略卻最易取得的公司官網裡。例如，把公司的成立時間、擅長經營哪些商圈、曾服務過的名人客戶，鉅細靡遺的說明，目的是為表江湖地位，進而建立客戶信任，證明自己有能力接手服務。而房仲網常見的「店長推薦」、「降價物件」、「稀有釋出」等標記，通常是性價比高或鮮少釋出的名宅，也是顧客最容易好奇的個案，很適合引起話題，乘勢了解顧客需求。房市慘澹，卻有人在馬先右（中）指導下業績創新高，連加盟店霸主、區域冠軍店如「店面王」、「南崁王」都來找他，可說是房仲界天王助攻器。(攝影者．郭涵羚)聽顧客需求in從談話找線索，忌滔滔不絕「不用主動推銷，但當客戶問你，一定要立刻就能回答，」馬先右認為，理性消費者在購買前，多半對產品已有既定想法，過度行銷容易招致厭惡，最常見的是，顧客一透露喜好，業務員就強硬推銷，「客戶一旦覺得有壓迫感，就會排斥。」爭取到拜訪機會，切忌滔滔不絕的說，而是要先聽，探詢出顧客「最在意的需求」，馬先右指出，顧客談話內容中，隱藏許多「線索」，也是接下來該強化的對話主軸。服務留餘溫in平時常問候，需要時都在「一個成功的業務，要能建立個人品牌，」馬先右表示，理性、高價產品銷售，打的是馬拉松戰，需求不一定會發生接觸客戶的當下，因此得讓顧客隨時都找得到你。顧客生日、重要節日如春節、端午節等，保持「一年七卡」的節慶問候，但這階段的聯繫，只是為了保持「服務餘溫」，切忌帶有太高的目的性，除非顧客問起，不須談及公務。建議有所本in務實提供市價等數據參考越是高價產品，越需要花時間仔細斟酌，例如購屋考慮時間，動輒1、2年，馬先右表示，這時業務員要把自己當顧問、而非業務，「建議客戶要有所本，」例如依據實價登錄、目前市價、近期成交行情，提出建議價格；或購買高價車款，則提出附加配備、贈品的價格，實際計算出最終售價。「如果我是你的話……，」「之前成交的價格是……，你參考看看，」馬先右建議，業務員可以嘗試多加運用以客戶為主角的說法，表明輔佐成交的角色。成功的業務員，都有獨到的方法，在理性消費的當代，當銷售人員能長線布局、讀懂顧客需求、量身訂做銷售策略，就有機會打動你的理性客戶，賣出你的高價產品。的地區之一，而他們有很多人為了省錢合租房子。
相較民間許多無抵押貸款，房屋抵押借款二胎三胎不僅操作簡單，而且過件成功率也相對較高，絕對是急需大量資金人們的首選。那麼，哪些房地產不能
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額外新聞預售房市買氣近來略有回溫，不過，市調統計，北台灣三年前推出的建案，迄今還有四成、2.3萬戶還沒賣掉，累計近三年北台灣餘屋達7.8萬戶，依目前去化速度，保守估計至少三年才能消化。房仲業建議想揀便宜的購屋人多注意建商手上餘屋，在建商積極出清下，預料會有較大讓利空間。上市建商名軒開發總經理李木鐸日前受訪就表示，名軒手上有40多億成屋待銷售，為加速去化，建案平均會讓利5%~8%。住展雜誌統計2016年北台灣新推案銷售情況，全年新推4.2萬戶，但僅售出1.2萬餘戶，剩餘近3萬戶，平均銷售率不到三成，創歷史新低。房市自2014年明顯由多轉空，以近三年來看，2014年共推出5.9萬戶，賣了三年，迄今仍有近四成、2.3萬戶無法賣掉。2015年建商減量，推案降至4.5萬戶，但截至去年底仍有超過一半、2.4萬戶滯銷。住展雜誌企研室經理何世昌表示，去年新屋市場全年僅去化1萬2000多戶，今年預估在建商調整產品、開價平實下，買氣會提升，但即使去化速度增一倍，依目前餘屋庫存量，也得三年才能消化。他說，過去三年建商沒賣掉的餘屋，大多是景氣好時所做規畫，其中不少是大坪數、公設多的產品。這類住宅，景氣好時很好賣，目前買方以實用、平價，自住為主，如果不降價，想順利去化不易。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，儘管買氣差，但上市建商為了業績，仍持續推案，除了規畫調整，以二、三房為主，在價格上也多有讓步。對建商來說，目前手上餘屋，不僅得面對其他餘屋賣壓，也面對新案的競爭，恐怕賣得越晚、套得越深。預料這類產品未來會出現較明顯降價，以加快銷售速度
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霧峰房屋二胎 一
▲價格平民化的夜市美食，仍是許多民眾的最愛。（圖／記者張一中攝）
文／葉家興
武陵一日賞櫻團遊覽車在高速公路翻覆造成重大意外，當各界哀悼之際，低價旅遊團的問題浮上檯面。雖然有國內旅遊業者認為，含車資、門票、保險的850元團費尚屬合理價位，但低價攬客是否犧牲車輛品質、造成疲勞駕駛，從而釀成大難，確實值得深思。
其實追求便宜、輕忽品質，是不少台灣人的習性，除了一日來回便宜旅遊外，199吃到飽也是許多人的最愛。此外，在健保補助下，台灣人看醫生像逛醫院的情形也所在多有。甚至，在一例一休的壓力之下，平民美食、國道客運漲價因應都引起不小抗議風波，連消保官都介入要求相關業者不要漲價。
在低價的龐大需求及漲價的強烈反對聲浪下，平價的商品或服務，似乎很難有翻身以改善品質的空間。喜愛追求賤價的社會氣氛，會不會是導致台灣人薪資凍漲的原因之一呢？
可從另一方面來看，台灣人卻不僅有追求賤價的賤命。昂貴海外旅遊行程，大有趨之若鶩的消費者，幾千甚至上萬元的演場會門票依舊一票難求。奢侈的1,888元吃到飽星級飯店自助餐經常人滿為患，昂貴的整型與寵物商品同樣供不應求。就連知名連鎖店的咖啡漲得比德國、日本還貴，店裡還是一位難求。即便公共運輸順應民意而被政府要求緩漲、遲漲甚至不漲，但頂級跑車還是滿街跑。俯拾可見的種種例子也說明了，講究獨特品味與高貴氣氛的高檔消費，追捧者亦大有人在。
▲超跑受到金字塔頂層的消費者喜愛。（圖／記者張慶輝攝）
為何台灣會出現如此兩極化的消費特性？因為高低所得倍數比愈來愈大！
當高所得者已從金融海嘯風暴中迅速復原，但低所得者仍舊陷在財務泥淖裡，於是造成愈來愈分化的消費市場。這種二元消費（Two-tier Consumption）的市場區隔，使得貴者愈貴，賤者愈賤。身家雄厚者歡迎高價商品漲價，因其更顯尊貴獨特的稀有性；但另一方面，低薪無恆產者連一碗滷肉飯多漲5元都得斤斤計較。
最可怕，就是貧富差距的擴大，竟發生在整體經濟停滯不前的當下。有錢人炒房、炒地的獲利，來自於窮忙族租金或房貸負擔提高的剝削。相形之下，韓國、新加坡、香港昔日三小龍雖一樣有財富差距拉大的隱憂，但整體人均所得快速增長將經濟大餅做大，也使得分餅的分配問題不像台灣如此尖銳。
四小龍的此消彼長，也帶來對台灣的壓力。有能力從事高附加價值工作的台灣人，包括金融、科技、醫療等專業人士，因為無法滿足本地停滯不前的薪資，紛紛外流到其他三小龍國家。這種跨境移動，進一步造成台灣內需市場的萎靡，從而更大程度的打壓台灣整體薪資水平。
大環境如此，要企業獨力擔起打破22K魔咒的重擔，無異是緣木求魚。相對的，政府責無旁貸，必須主動出擊，學習其他三小龍的經驗。
▲有錢人炒房獲利，窮忙族則疲於應付租金的壓力。（圖／記者張一中攝）
首先，我們必須向新加坡學習人才開放的政策。政府若不能主動招攬世界級人才、企業、大學，到台灣設點、移民、入籍，至少也要敞開人才招攬的大門，在法令上打破對境外專業人士就業不友善的環境。建議所有政府政務官、大學校長、台灣50大企業執行長，都應熟讀李斯的《諫逐客書》，以及秦國海納百川乃能成其大業的歷史。
其次，我們必須向香港學習「積極不干預」的自由經濟體制。哈佛大學教授巴羅（Robert Barro）一直是諾貝爾經濟學獎的熱門人選。鑽研經濟成長的他發現，政府開支占GDP的比例在一定門檻之後，愈高的政府開支只會造成愈低的長期經濟增長。並且，政府的管制往往扭曲資源分配，因為一個行業如有前景，便無須納稅人補貼；如果沒有前景，補貼只會造成大量政商勾結的「經濟尋租」行為。
台灣雖然只是民主選舉的初級生，但幾次大選下來，我們還能相信藍綠惡鬥、政治掛帥的政府，真的比大智隱於市的民間部門更有智慧嗎？尤其，保守的政策、過多的監管與保護，沙鹿房屋三胎在高附加價值的金融科技無法培育具競爭力的企業，反而讓許多人才流浪他鄉、楚才晉用。
最後，我們必須向韓國學習文創投資與匯率管理的經驗。亞洲金融風暴後，韓國之所以迅速竄起，與政府對創新產業的資源投入，以及貶值刺激國際出口市場競爭力有關。過去30年來，台灣與韓國一起從固定匯率年代，走到如今的管理式浮動匯率。台幣兌一美元從40升到30，韓元卻從600貶到1100。換算起來，30年前同價的台灣和韓國產品，如今在國際市場上，台貨比韓貨要貴上一倍。台幣相對韓元過度強勢，使得台灣出口在國際市場上，備受來自韓國的壓力，也因此喪失不少賺取外匯的競爭力。
台灣人皆自豪我們有便利的生活、溫暖的人情味，但卻欠缺世界級的企業、國際級的中心，相對就缺少了世界級的待遇、國際級的薪水。包租公、包租婆可以歡迎下午茶漲價，但廣大薪資凍漲的受薪族，只能犧牲品質追捧低價。政府和企業再不振作，所有A咖好手都要逃離這22K的環境了！
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●葉家興，在香港吐露港灣生活與任教的台灣客家人，出生在《冬冬的假期》電影裡的小鎮苗栗銅鑼，台大電機系學士、經濟所碩士、美國威斯康辛大學精算、風險管理與保險博士。1996年離台前在金門太武山麓服役兩年。譯有《經濟學與社會的對話》、《世代風暴》、《助人為獲利之本》、《當經濟指標統治我們》等。著有《理財與保險－－迷思與反思》、《陸生元年》、《未來事件交易簿》。以上為個人言論，不代表本公司立場。
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