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額外新聞=捷運環狀線第一階段預計明年底完工驗收，房仲業統計實價資料，沿線14個站，去年僅有一站房價撐住，其他均下跌，其中又以鄰近工業區的兩個站區跌幅較重。根據永慶房產統計，唯一上漲的是板新站，去年均價一坪41.6萬元，較2015年一坪小漲1.9萬、4.8%。跌最重的是橋和站，跌幅逾一成，新北產業園區站下跌9.7%，跌幅次深。永慶房產經理謝志傑表示，近年房市低迷，房價不斷修正，也打破捷運不敗的神話。不過捷運站擁有交通優勢，尤其環狀線串聯新莊、板橋、中和及新店，轉乘也方便，在房價修正後，通勤族反而可逢低入場。永慶統計，環狀線第一階段，去年以位於板橋板新路、中山路口的板新站，周邊房價最抗跌，去年平均單價41.6萬/坪，較2015年小漲4.8%，是第一階段唯一上漲站區。謝志傑分析，板新站和四鐵共構的板橋站，一站之隔，鄰近板橋新板特區及埔墘商圈，周邊生活機能完整，讓該站房價抗跌高人一等，交易量也名列環狀線前三名。環狀線沿線熱門站區，包括大坪林站、景安站、板橋站、幸福站等，近二年房價都下跌，不過跌幅不大，都在5%內。橋和站、新北產業園區站均價下跌較深，主要是鄰近工業區，環境，產品差異性大，低價物件交易較多時即會讓均價呈現明顯下滑。
額外新聞【文●王柔雅】房市交易量連年下跌，2016年住宅成交量跌破28年來的新低點，房仲業爆發一連串倒店潮、兵敗如山倒，但此時卻有人奔走全台開班授課，當起房仲救星搶救業績。他是馬到成功生活行銷公司執行長馬先右，全台灣房仲業1/10的加盟門市，都上過他的課。2011年至今，馬先右累積學員數超過5萬人次，橫跨12大房仲品牌，近2年還西進中國，幫北京最大的北京鏈家地產教課，單堂課學員就高達上千人。馬先右入行當房仲的第3年，就拿下永慶房屋全公司業績總冠軍，1997年還拿下房仲業最高榮譽金仲獎冠軍。近年經濟不振、百業蕭條，《哈佛商業評論》即指出，業務員常用的強迫行銷術，將不再管用，反之，得改採「低壓推銷」。讀懂自家官網in服務名人等皆能引起話題要成功，第一招就是要勤勞，但從何處開始？馬先右回答：「先讀懂你的公司。」歷經長達18年的實戰經驗，他發現顧客最常問的問題，就藏在一般人最易忽略卻最易取得的公司官網裡。例如，把公司的成立時間、擅長經營哪些商圈、曾服務過的名人客戶，鉅細靡遺的說明，目的是為表江湖地位，進而建立客戶信任，證明自己有能力接手服務。而房仲網常見的「店長推薦」、「降價物件」、「稀有釋出」等標記，通常是性價比高或鮮少釋出的名宅，也是顧客最容易好奇的個案，很適合引起話題，乘勢了解顧客需求。房市慘澹，卻有人在馬先右（中）指導下業績創新高，連加盟店霸主、區域冠軍店如「店面王」、「南崁王」都來找他，可說是房仲界天王助攻器。(攝影者．郭涵羚)聽顧客需求in從談話找線索，忌滔滔不絕「不用主動推銷，但當客戶問你，一定要立刻就能回答，」馬先右認為，理性消費者在購買前，多半對產品已有既定想法，過度行銷容易招致厭惡，最常見的是，顧客一透露喜好，業務員就強硬推銷，「客戶一旦覺得有壓迫感，就會排斥。」爭取到拜訪機會，切忌滔滔不絕的說，而是要先聽，探詢出顧客「最在意的需求」，馬先右指出，顧客談話內容中，隱藏許多「線索」，也是接下來該強化的對話主軸。服務留餘溫in平時常問候，需要時都在「一個成功的業務，要能建立個人品牌，」馬先右表示，理性、高價產品銷售，打的是馬拉松戰，需求不一定會發生接觸客戶的當下，因此得讓顧客隨時都找得到你。顧客生日、重要節日如春節、端午節等，保持「一年七卡」的節慶問候，但這階段的聯繫，只是為了保持「服務餘溫」，切忌帶有太高的目的性，除非顧客問起，不須談及公務。建議有所本in務實提供市價等數據參考越是高價產品，越需要花時間仔細斟酌，例如購屋考慮時間，動輒1、2年，馬先右表示，這時業務員要把自己當顧問、而非業務，「建議客戶要有所本，」例如依據實價登錄、目前市價、近期成交行情，提出建議價格；或購買高價車款，則提出附加配備、贈品的價格，實際計算出最終售價。「如果我是你的話……，」「之前成交的價格是……，你參考看看，」馬先右建議，業務員可以嘗試多加運用以客戶為主角的說法，表明輔佐成交的角色。成功的業務員，都有獨到的方法，在理性消費的當代，當銷售人員能長線布局、讀懂顧客需求、量身訂做銷售策略，就有機會打動你的理性客戶，賣出你的高價產品。的地區之一，而他們有很多人為了省錢合租房子。
相較民間許多無抵押貸款，房屋抵押借款二胎三胎不僅操作簡單，而且過件成功率也相對較高，絕對是急需大量資金人們的首選。那麼，哪些房地產不能
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額外新聞預售房市買氣近來略有回溫，不過，市調統計，北台灣三年前推出的建案，迄今還有四成、2.3萬戶還沒賣掉，累計近三年北台灣餘屋達7.8萬戶，依目前去化速度，保守估計至少三年才能消化。房仲業建議想揀便宜的購屋人多注意建商手上餘屋，在建商積極出清下，預料會有較大讓利空間。上市建商名軒開發總經理李木鐸日前受訪就表示，名軒手上有40多億成屋待銷售，為加速去化，建案平均會讓利5%~8%。住展雜誌統計2016年北台灣新推案銷售情況，全年新推4.2萬戶，但僅售出1.2萬餘戶，剩餘近3萬戶，平均銷售率不到三成，創歷史新低。房市自2014年明顯由多轉空，以近三年來看，2014年共推出5.9萬戶，賣了三年，迄今仍有近四成、2.3萬戶無法賣掉。2015年建商減量，推案降至4.5萬戶，但截至去年底仍有超過一半、2.4萬戶滯銷。住展雜誌企研室經理何世昌表示，去年新屋市場全年僅去化1萬2000多戶，今年預估在建商調整產品、開價平實下，買氣會提升，但即使去化速度增一倍，依目前餘屋庫存量，也得三年才能消化。他說，過去三年建商沒賣掉的餘屋，大多是景氣好時所做規畫，其中不少是大坪數、公設多的產品。這類住宅，景氣好時很好賣，目前買方以實用、平價，自住為主，如果不降價，想順利去化不易。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，儘管買氣差，但上市建商為了業績，仍持續推案，除了規畫調整，以二、三房為主，在價格上也多有讓步。對建商來說，目前手上餘屋，不僅得面對其他餘屋賣壓，也面對新案的競爭，恐怕賣得越晚、套得越深。預料這類產品未來會出現較明顯降價，以加快銷售速度
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▲想用提告挽回感情？法律很難有此功能！（圖／達志／示意圖）
潭子房屋三胎文／呂秋遠
在對你說教之前，請容我跟你講個故事。很久以前，我曾經接過一通匪夷所思的諮詢電話，是個女生打來的，內容大致上是這樣：
「律師，我男友在街上罵我不要臉，還要我離他遠一點，我已經告他公然侮辱了，昨天檢察官有開庭，他勸我們和解。」她聽起來哀怨。
「很好啊，你就跟他和解也是好事，不要為了這種事情浪費司法資源。」
「可是他不答應我的和解條件。」她生氣的說。
「你的和解條件是？」我想，大概是開價過高，可是不過就西屯房屋二胎是男女朋友吵架，分手也就是了，有什麼好去要錢的？
「我要他跟我復合！」她幾乎是用全身的力氣跟我抱怨。
我聽到這種條件，精神都來了。「這條件好，如果我是你男友，我立刻同意。」
「為什麼？難道是因為你也覺得我其實人不錯嗎？」她有點害羞。
「不是，因為你撤告以後，我會立刻跟你分手。」我毫不猶豫的說。
「這樣不行！」她絲毫聽不出我在言語中的無奈與諷刺。「謝謝律師提醒我，這樣我要改條件。」
「你要改什麼？」換我無奈了。
「我要求他跟我結婚，這樣我就跟他和解。」她的反應也算快。
「哈！哈！哈！」我就像是戲子一樣大笑三聲，毫不避諱的。「你知道嗎？公然侮辱頂多罰二萬，跟你結婚？那是無期徒刑，你以為他會跟你和解？」
「那你覺得我該怎麼辦嘛！我真的很愛他。」她總算知道我的意思了。
▲交往過程，也要為自己的情感設下停損點。（圖／達志／示意圖）
「撤告、分手。」我冷酷的說，「他已經不愛你了，愛情這種事，如果沒進入婚姻，就不是你一個人說了算啊！對自己的感情設定停損點，不是很好嗎？」
是的，我對於某些人，用訴訟要求不該得的東西，一點也不能理解。對，我就是在說你。
你跟我說，你被女友打傷，所以要求賠償，我其實沒意見，這都是法律上的權利，但是你憑什麼要二百萬元？你是被打成重傷還是腦殘？車禍死亡，強制險也就是賠兩百萬元而已，聽你的聲音生龍活虎、中氣十足，哪裡來的二百萬元？
你也承認，只是輕微的紅腫，你竟然想要二百萬元才和解，你乾脆說不要和解算了，這種數字也太沒行情。即使你跟我說，那是交往過程你對她很好，送東送西，百般照顧，現在既然要分手，以前對她好的，全部要討回來。
喔，那以前她煮飯給你吃、陪你玩魔獸、忍受你的煙味，這要怎麼算？你TMD感情中的事情，你要一次拿回來，我看說不定這就是你女友讓你「紅腫」的原因。說實在話，我不知道你們過去交往的情況，也不知道你們到底怎麼衝突的，更何況，打人就是不對，無關性別。
但，你不能藉由告傷害，要求巨額賠償，來「彌補」你以前所付出的一切。傷害，像這種程度，大概也就判刑二個月上下，易科罰金六萬元了事，你自己都知道，卻硬要對方背上前科記錄，不然就要拿這麼多錢來換，你不覺得這是趁火打劫？
拜託你想一想，你跟她交往的過程，其實損失的不是錢，是你曾經的真心。錢或許再賺就有，你跟她在一起的那一段，你可以跟小叮噹借時光機偷回來嗎？她至少跟你那一段是真心的，即使後面收尾不好，也不能全盤否定你們曾經一起付出過的那一切，不是嗎？
放手，好好往前走，可以嗎？你可以要求她付出打人的代價，即使你沒對她動手。但是，你不能要求她付出過去的好，那些過往，在你們決定分手時，就已經結算清楚了。你對她，她對你，都是如此。
其實，現在你對她的報復，只是在踐踏與否定你自己曾經有能力愛過一個人，你知道嗎？
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●作者呂秋遠，碩博士畢，宇達經貿法律事務所執行合夥律師，原文刊載於作者臉書，以上言論不代表本報立場。88論壇歡迎多元的聲音與觀點，來稿請寄：editor88@ettoday.net
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